開(kāi)發(fā)商龐大縝密的交易設(shè)計(jì)

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目策劃過(guò)程中發(fā)揮關(guān)鍵作用，基于利益驅(qū)動(dòng)，需要深入研究政府政策，與各關(guān)聯(lián)方達(dá)成投資建設(shè)和銷(xiāo)售意向，測(cè)算和博弈各方的利益分配，設(shè)計(jì)起草法律文本并完成談判，尋求啟動(dòng)資金的投入，承擔(dān)電站的建造和運(yùn)維管理，收取各項(xiàng)政策優(yōu)惠的回報(bào)并再次分配，還要承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。以開(kāi)發(fā)商為核心的多關(guān)聯(lián)主體和復(fù)雜法律文書(shū)編織成一個(gè)縝密的交易結(jié)構(gòu)。

開(kāi)發(fā)商和稅務(wù)投資人會(huì)結(jié)成合伙關(guān)系來(lái)運(yùn)作這個(gè)太陽(yáng)能項(xiàng)目，通過(guò)成立一個(gè)有限責(zé)任公司或特殊目的企業(yè)，負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)的設(shè)備和與購(gòu)電方簽署購(gòu)電協(xié)議以及安裝、運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)系統(tǒng)設(shè)備，稅務(wù)投資人在此期間向項(xiàng)目提供資金。

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體包括“項(xiàng)目業(yè)主”和“主承租人”。其中，項(xiàng)目業(yè)主的成員為中方投資人和主承租人，管理人由中方投資人設(shè)立的一個(gè)美國(guó)實(shí)體和開(kāi)發(fā)商管理人共同組成，該等成員和管理人將共同訂立《項(xiàng)目業(yè)主運(yùn)營(yíng)協(xié)議》。主承租人的成員為開(kāi)發(fā)商和稅務(wù)投資人，管理人為開(kāi)發(fā)商管理人，該等成員和管理人將共同訂立《主承租人協(xié)議》。簡(jiǎn)言之，就是委托承租人管理而屏蔽中方投資人參與項(xiàng)目運(yùn)作，使其成為單純財(cái)務(wù)投資者。中方投資人可根據(jù)協(xié)議獲得內(nèi)部收益率為12%的優(yōu)先回報(bào)、前期費(fèi)用扣除款和公司清算時(shí)的本金。

《項(xiàng)目業(yè)主運(yùn)營(yíng)協(xié)議》中要求中方投資人繳付出資額的30%的第一筆投資，并在項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)行時(shí)繳付其出資額的70%，開(kāi)發(fā)商出資時(shí)間將不晚于中方投資人，稅務(wù)股權(quán)投資人的出資將在項(xiàng)目投入運(yùn)行之后提供。

《主承租人運(yùn)營(yíng)協(xié)議》規(guī)定項(xiàng)目業(yè)主的收入將主要來(lái)自主承租人支付的租金，對(duì)設(shè)備沒(méi)有控制權(quán)。中方投資人可作為獨(dú)立監(jiān)管人以監(jiān)督項(xiàng)目及主承租人的運(yùn)營(yíng)。《主租賃協(xié)議》約定主承租人將取得購(gòu)電協(xié)議下出售電力以及SREC銷(xiāo)售的所有收入，項(xiàng)目業(yè)主可從主承租人處取得的租金由基本租金、額外租金、補(bǔ)充租金和績(jī)效租金四部分組成。其中補(bǔ)充租金用于支付中方投資人的優(yōu)先回報(bào)額，績(jī)效租金用于支付中方投資人與開(kāi)發(fā)商的費(fèi)用扣除款，中方投資人無(wú)法控制租賃公司現(xiàn)金賬戶(hù)?！抖愂諆?yōu)惠轉(zhuǎn)移協(xié)議》將項(xiàng)目業(yè)主所能享受的稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)移給主承租人。

《設(shè)計(jì)采購(gòu)施工協(xié)議》中委托一家美國(guó)太陽(yáng)能承包商建造電站?！峨娏Σ⒕W(wǎng)批準(zhǔn)書(shū)》是貸款方之一的PSEG公司批準(zhǔn)項(xiàng)目的電力并網(wǎng)申請(qǐng)?！堆b置購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》是開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目建設(shè)階段的責(zé)任大多轉(zhuǎn)由項(xiàng)目業(yè)主繼受?！哆\(yùn)維協(xié)議》是項(xiàng)目業(yè)主約定向運(yùn)維服務(wù)商支付的系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)用。《電力購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》是項(xiàng)目公司與購(gòu)物中心簽署的購(gòu)電安排?！渡虉?chǎng)屋頂租賃協(xié)議》約定業(yè)主公司將項(xiàng)目轉(zhuǎn)租給主承租人。

根據(jù)《建設(shè)貸款申請(qǐng)書(shū)》，借款人簽署后，PSEG公司將另外簽發(fā)有約束力的《建設(shè)貸款承諾函》。在中方投資人和開(kāi)發(fā)商第一筆30%出資注入后，借款人將與PSEG公司簽署《建設(shè)貸款協(xié)議》。項(xiàng)目業(yè)主為借款人，項(xiàng)目業(yè)主將與PSEG簽訂有關(guān)《擔(dān)保協(xié)議》。

《永久貸款承諾函》和《永久貸款協(xié)議》共同規(guī)定了永久貸款的主要條款。主承租人設(shè)立項(xiàng)目收入帳戶(hù)，項(xiàng)目業(yè)主設(shè)立擔(dān)保物儲(chǔ)備金賬戶(hù)作為永久貸款的擔(dān)保物。永久貸款可用SREC或現(xiàn)金償還，但項(xiàng)目業(yè)主如在還款調(diào)整期內(nèi)未能償還規(guī)定金額，則需以現(xiàn)金補(bǔ)齊差額。

上述協(xié)議難以細(xì)述，繁復(fù)可見(jiàn)一斑。而開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的研判、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、法律文本的推敲、對(duì)關(guān)聯(lián)方的控制、以及合理分配風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。